不動産の売却経験が豊富な人は、あまりいないのではないでしょうか。最初から不動産業者に相談してもよいのですが、その前に、必要最低限の知識は知っておきたいものです。そこで、不動産売却をスタートさせる前に、知っておくべき必要最低限の知識や不動産の売却時に注意するべきポイント、少しでも高く売るための方法についてまとめます。
目次
不動産売却活動の前に知っておくべき注意点とは
住宅などの不動産を売却する前に知っておくべき注意点は以下の5つです。
売却までの期間と流れを把握する
不動産の売却期間は、3か月から6か月程度が目安となります。売り出してすぐに買い手がつくこともありますが、競合する物件が多かったり、物件の条件があまりよくなかったりすると売却までに時間を要することもあります。
次に、売却までの流れを解説します。売却の流れは3つのパートに分けられます。最初は売却前の事前調査と不動産会社との契約です。相場や住宅ローンの残債、不動産会社への査定依頼、媒介契約の締結などを行います。
次に、不動産会社による販売活動が始まります。売却先が決まったら、正式な契約と物件の引き渡し、確定申告などを行います。
相場を調べる
物件を売却する際は、売却を仲介する不動産会社が土地・建物の査定を行います。しかし、査定額が必ずしも適正とは限りません。
たとえば、国土交通省の土地総合システムでは、不動産の取引価格や、地価公示、都道府県地価調査の価格を検索してみることができます。あるいは、物件情報サイトを見ると売り出し価格がわかりますので参考にできるでしょう。
こうした情報を事前に知っておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正かどうかの判断基準とできます。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンの残債があると、抵当権の抹消ができず不動産の売却が難しくなります。抵当権を抹消するにはローンを完済するしかありません。売却価格が残債を下回る場合は、追加で資金を投入しなければなりません。抵
当権が付いたまま売却することも可能ですが、その場合、買主がローンの残債も引き継ぐことになるので、現実問題として、買い手を探すのが困難となります。
したがって、スムーズに売却するには事前に住宅ローンを完済するか、売却後に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するか、しなければなりません。
売却方法を知っておく
売却方法には仲介による売却、不動産会社の買取、不動産会社に売却したうえで住み続け、その間は不動産会社に賃料を支払うリースバック、住宅ローンの返済が難しくなった場合によく行われる任意売却などがあります。
それぞれの方法に長所短所があるので、自分に適した方法を知っておきましょう。
売却に要する費用をチェックする
不動産を売却する際は、以下のような費用が必要となります。
・仲介手数料
・印紙税
・住宅ローンの一括返済費用
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税等の税金
これらの費用が合わさると、それなりの金額になるので、事前にチェックしておきましょう。
不動産売却の際に気を付けるべきポイント
売却活動が始まると、購入希望者による内覧もスタートします。内覧の印象は売却価格に直結するので、できるだけよい印象を持ってもらえるよう、余念なく清掃を行わなければなりません。
また、物件に欠陥があるときは正直に不動産会社に伝えましょう。欠陥があるのに買い手にそれを伝えていなかったときは契約不適合責任に該当し、契約解除や損害賠償、代金減額などが要求される可能性があるからです。
買主との話し合いがまとまり、契約書を交わす段階では、書類の内容はもちろんのこと、内覧中などに口頭で約束した内容も書面化する必要があります。後ほどトラブルになるのを回避するためにも、約束事はもれなく文書化して、双方で確認できるようにしておくべきです。
不動産売却で少しでも高く売るには
少しでも高く売るには、査定の段階で相見積もりをすることが重要です。その際は、金額だけではなく会社の得手不得手、担当者の対応力や専門知識、人間性についても比較しましょう。
複数の不動産会社を比較し、物件の特徴を正確にとらえ、適切な価格で売却できる担当者がいれば、その不動産会社に頼むことで売却価格をアップできるかもしれません。
最適な売り出し時期の選択も重要です。住宅販売数が伸びるのは1月から3月です。これは、新入学・転勤などで人の異動が増えるからです。この時期であれば買い手が付きやすいため、高く売却できる可能性が上がります。
まとめ
今回は不動産売却の際に気を付けるべき基礎知識をまとめました。不動産は専門知識が必要であるため、ついつい不動産会社に頼りきりになりがちです。
しかし、最低限の知識がなければ、思っていたよりもはるかに低い価格で売却することになりかねません。そうならないためには、事前に必要最低限の知識を身につけておく必要があるのです。
